전세보증금 반환, 지급명령과 경매에 대해 알아보자!

전세보증금 반환, 지급명령과 경매에 대해 알아보자!

 

 

 

안녕하세요! 😊

전세보증금을 돌려받지 못하는 상황에서 어떤 방법을 사용할 수 있는지, 그리고 경매와 관련된 이야기를 함께 나눠보려고 해요. 최근 전세사기나 보증금 문제로 고민하시는 분들이 많아지고 있는데요,

이런 상황에서는 어떻게 대처해야 할지 막막하실 수 있죠. 저도 비슷한 경험이 있어서 더욱 공감이 됩니다.

그래서 오늘은 이 문제를 하나씩 풀어보는 시간을 가져볼게요.

 

 

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1. 임차권 등기명령과 전세보증금 지급명령

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우선, 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않는다면 가장 먼저 해야 할 일은 "임차권 등기명령"이에요.

임차권 등기명령이란, 임대차 계약 종료 후에도 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 법원에 신청하여 등기부등본에 자신의 권리를 명시하는 절차입니다.

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이 명령을 통해 임차인은 해당 건물에 대한 권리를 유지하면서도 새로운 집으로 이사할 수 있어요.

중요한 점은 임차권 등기명령을 신청한 이후에는 기존 집에서 전입신고를 빼고 새로운 집으로 전입신고를 하더라도 보증금 반환 우선순위가 유지된다는 거예요!

 

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또한, "전세보증금 지급명령"도 함께 진행할 수 있습니다.

지급명령은 법원을 통해 임대인에게 보증금을 지급하라는 명령을 내리는 절차인데요, 이를 통해 빠르게 집행권원을 확보할 수 있어요.

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2. 경매로 보증금을 돌려받는 방법

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만약 임대인이 끝까지 보증금을 돌려주지 않는다면 다음 단계로는 건물의 경매를 고려해야 해요.

경매를 통해 배당금을 받아 보증금을 회수하는 방법인데요,

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이 과정에서 몇 가지 중요한 점이 있습니다.

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① 소액임차인의 최우선변제권

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소액임차인으로 인정받으면 경매 절차에서 최우선으로 일정 금액을 돌려받을 수 있어요.

예를 들어, 서울 기준으로 2021년 5월 11일부터 소액임차인의 기준 금액이 1억 5천만원으로 상향 조정되었어요. 의뢰인님께서도 이 범위에 해당한다면 최우선변제권을 받을 가능성이 높습니다.

 

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하지만 여기서 중요한 것은 "근저당 설정 날짜"입니다.

은행 등에서 설정한 근저당권이 세입자의 전입신고 및 확정일자보다 먼저라면 근저당권이 우선순위를 가지게 돼요. 따라서 등기부등본을 꼼꼼히 확인하시고 자신의 순위를 파악하는 것이 중요합니다.

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② 경매 진행 주체

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경매를 누가 진행하느냐에 따라 결과가 달라질 수 있어요.

은행이 주체가 되어 경매를 진행하면 근저당권이 먼저 배당되고, 이후 소액임차인의 최우선변제금, 세금, 경매비용 등이 차례로 배당됩니다. 만약 남는 금액이 있다면 그때 나머지 세입자들에게 배분되죠.

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의뢰인님께서 1순위로 나오신다고 하더라도, 같은 건물에 소액임차인이 많다면 배당받을 금액이 줄어들 가능성도 있으니 이 부분은 꼭 염두에 두셔야 해요.

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3. 적극적으로 움직이는 것이 중요!

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많은 분들이 경매를 기다리며 소극적으로 대처하는 경우가 많아요.

하지만 이렇게 되면 시간이 오래 걸리고, 그 사이에 임대인의 재산이 줄어들거나 다른 문제가 발생할 수도 있어요.

 

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그래서 지급명령 신청 후에는 "재산 압류"를 적극적으로 진행하는 것도 좋은 방법이에요.

예를 들어 임대인의 다른 부동산이나 예금 계좌 등을 압류하여 보증금을 회수할 가능성을 높일 수 있습니다.

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4. 건물 가치와 낙찰 예상가 계산하기

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의뢰인님께서 현재 거주 중인 건물이 약 20억원의 가치를 가진 다가구 주택이라고 하셨는데요,

이를 기준으로 낙찰 예상가를 계산해볼 수 있어요.

 

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일반적으로 경매에서는 감정가의 70~80% 수준에서 낙찰이 이루어지는 경우가 많습니다.

즉, 건물이 20억원으로 감정된다면 약 14억~16억원 선에서 낙찰될 가능성이 높아요.

하지만 이는 지역, 시장 상황, 건물 상태 등에 따라 달라질 수 있으니 참고만 하세요.

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현재 건물에 설정된 은행 근저당이 6억원이라고 하셨으니, 낙찰 금액에서 근저당 금액과 경매 비용 등을 제외한 나머지가 배당 가능한 금액이 됩니다. 이 금액을 기준으로 소액임차인 우선변제금과 나머지 임차인의 보증금이 배당되는 구조죠.

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5. 전문가의 도움 받기

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마지막으로, 이런 복잡한 절차를 혼자 해결하기 어려울 때는 "법률 전문가나 부동산 전문 변호사"의 도움을 받는 것도 좋은 선택이에요. 특히 경매 절차나 배당 순위 계산 등은 전문가의 조언이 큰 도움이 될 수 있습니다.

 

 

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마무리하며...

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전세보증금을 돌려받지 못하는 상황은 누구에게나 큰 스트레스일 거예요.

하지만 법적 절차와 권리를 잘 활용하면 보증금을 회수할 가능성을 높일 수 있습니다.

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의뢰인님께서도 임차권 등기명령과 지급명령 신청을 통해 적극적으로 대처하시고,

필요시 경매 절차까지 준비하신다면 좋은 결과를 얻으실 수 있을 거예요.

 

https://youtu.be/A6JH5JN8RQQ

 

 

 

모든 일이 잘 해결되길 진심으로 응원합니다! 😊

궁금한 점이나 추가로 필요한 정보가 있다면 언제든 카톡 주세요!

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